Строительный контракт: виды, стратегии, управление 2024 г.

Содержание

1. Виды строительных контрактов, их принципиальные отличия

2. Управление строительными контрактами

3. Виды современных стратегий организации строительного подряда

4. Управление и администрирование в строительных контрактах

      Что нового появилось в оформлении договоров подряда и оказания услуг в сфере строительства? Какая контрактная стратегия будет самой выгодной на сегодняшний день?

1. Виды строительных контрактов, их принципиальные отличия

Современное законодательство предписывает 5 вариантов строительных контрактов:

1) договор подряда;

2) договор возмездного оказания услуг;

3) договор купли-продажи;

4) договор простого товарищества;

5) смешанный договор.

Как правило, подрядчики выбирают два первых варианта. Договор подряда по определению, связан с исполнением работ по строительству или ремонту с последующей приемкой заказчиком. Договор возмездного оказания услуг подразумевает совершение определенных платных действий. Отсюда вытекает ряд принципиальных отличий между этими вариантами строительных контрактов:

1) при ДП подрядчик отвечает за конечный результат, а при ДВОУ – за сам факт предпринятых действий;

2) право на расторжение договора подряда имеют оба контрагента сделки, а вот ДВОУ расторгнуть может только заказчик

3) для исполнения ДП генподрядчик вправе привлечь субподрядчиков, а вот услуги придется оказывать самому;

4) оплачивается работа по ДП после приемки, а по ДВОУ соответственно контракту;

5) отличие по ограничению ответственности: заказчик, разорвавший ДП, должен компенсировать ущерб в размере разницы между стоимостью договора и стоимостью фактически оказанных услуг. В ДВОУ компенсируется 100 %

Договор строительного подряда – это обязательство, взятое исполнителем, создать конкретный объект или произвести определенный объем работ. Заказчик обязан обеспечить исполнителю необходимые условия для исполнения контракта.

2. Управление строительными контрактами

В Градостроительном кодексе содержится договорная схема участников сделки. Возглавляет ее застройщик, выполняющий следующие обязанности:

1) финансирование проекта;

2) обладание правом собственности на земельный участок;

3) полноправное владение построенными зданиями и сооружениями;

4) проведение инженерных изысканий;

5) подготовка проектной документации;

6) строительство.

Следующий участник строительного контракта – это технический заказчик.

Он выполняет следующие функции:

1) представительство застройщика на стройплощадке;

2) подписание договоров на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт от имени застройщика;

3) подготовка заданий на выполнение инженерных изысканий, проектирования и строительства;

4) предоставление лицам, осуществляющим работы, необходимых материалов и документов;

5) утверждение проектной документации;

6) подписание документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Третьим звеном строительного договора подрядов являются подрядчики, на которых возложены следующие обязанности:

1) выполнение инженерных изысканий;

2) составление проектной документации;

3) непосредственное руководство строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом (генподрядчик).

Каждое из вышеназванных лиц правомочно привлекать субподрядчиков.

Следует отметить, что по существующему законодательству если в договоре подряда прописана ответственность подрядчика за проводимые работы, именно он будет нести ответственность за всевозможные нарушения контракта. Если в договоре этого нет, ответственность за исполнение работ полностью лежит на заказчике.

3. Виды современных стратегий организации строительного подряда.

Каждая контрактная стратегия имеет свою специфику:

1) традиционная подрядная схема;

2) разновидности схемы «под ключ»;

3) комплексные схемы.

Преимущества традиционной подрядной схемы:

1) возможность контролирования исполнения работ, стоимости и достигнутых результатов на каждом этапе строительства;

2) возможность исправления ошибок и внесения коррективов;

3) способность ясного расчета цены на основе рабочей документации и ведомостей объемов выполненных работ.

Недостатки традиционного подряда:

1) правовой зазор между этапами сделки;

2) совокупный срок строительства определяет заказчик.

Достоинства схемы строительства «под ключ»:

1) сокращение сроков работ;

2) стабильность цены контракта.

Минусы подобной стратегии в стандартизации методов и технических решений при исполнении заказа.

4. Управление и администрирование в строительных контрактах

В управлении строительными контрактами ключевую роль играют две личности, та, которая управляет контрактом и та, которая осуществляет их администрирование. Разница между этими понятиями состоит в том, что управленец занимается стратегическими задачами по исполнению контрактных работ, а администратор – тактическими (мониторинг соблюдения сроков выполнения контракта, переписка с подрядчиком, контроль своевременности предоставления банковских гарантий, гарантий материнских компаний и пр.).

Классификация контрактных моделей.

Выбор КМ предопределен услугами, предоставляемыми подрядчиком.

1) КМ EP (Engeneering + Procurement): исполнитель занимается проектированием и поставкой оборудования.

2) КМ EPC (Engeneering + Procurement + Construction): к функциям подрядчика в предыдущей модели прилагаются строительство и пусконаладка.

3) КМ EPS (Engeneering + Procurement + Services) отличается от первой модели прибавлением технических услуг исполнителя.

4) КМ EPCM (Engeneering + Procurement + Construction Managment) – это полностью консультационный контракт.

5) КМ EPCCM (Engeneering + Procurement + Construction + Construction Managment) по существу является копией модели EPC, с прибавлением управления строительством.